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アパートの修繕は目的に応じて修繕費や内容が異なる
アパート経営の目的は家賃による収益を継続して得ることです。修繕費は収益を圧迫しますが、一方で建物の耐久性を持続させることができます。資産価値の維持や向上につながるため、入居率を上げる効果も期待できます。効率よく修繕を行うためには修繕費の種類や金額について知っておくといいでしょう。修繕費の経費計上についても解説します。
アパート修繕の必要性とは
建物は定期的にメンテナンスをしないと劣化します。一般の住宅であれば、「同居世帯が増えた」「老朽化が進んだ」などの理由で建て替えることも多いのですが、アパートの場合は入居者がいるため、よほどの建築年数が経過しないと建て替えは行いません。入居者の理解を得ながら点検や修繕を繰り返し、アパートの耐久性を維持していきます。
修繕は外壁や屋根など建物全体に関するものから、廊下の電球交換や網戸交換など細かいものまで、さまざまな種類があります。建物に関する修繕は全体の耐久性や外観を良くしますし、備品や設備の修繕で住み心地が向上します。
修繕の種類は複数あるため、オーナーはアパートの状況について常に気を配る必要があります。大変な作業ではありますが、修繕によってすでにいる入居者の満足度が上がりますし、新たな入居者へのアピール力も増します。定期的な修繕で退去率の減少と入居率の上昇のダブル効果が見込めるため、アパート経営が安定することでしょう。
アパート修繕の種類について
アパートの修繕は大きく「大規模修繕」「小規模修繕（原状回復修繕）」「修繕予防」の3種類あります。それぞれの修繕について特徴や注意点を紹介します。
アパートの大規模修繕
アパートの大規模修繕とは10年や15年に一度の周期で行う大規模な修繕のことです。外壁や屋根の塗装が一般的ですが、ほかにも次のようなものがあります。
- ベランダの防水工事
- 共用部の階段補修や塗装
- 給水ポンプ交換
- 省エネ改修やバリアフリー改修
- 建物への耐震工事
アパートの大規模修繕の明確な定義はありませんが、大規模修繕は建物の資産価値を維持、もしくは向上させることができます。劣化を補修し、建築当時の水準まで価値を回復させるのが「資産価値の維持」で、基本的に修繕は「資産価値の維持」に該当します。外壁塗装で「遮熱性」や「断熱性」など高性能の塗料を使用する場合や、バリアフリー化を進めて住環境をより良くした場合などは、資産価値を向上させる修繕と言っていいでしょう。
<一緒に見たい記事>アパートの外壁塗装を成功させるポイントや費用について
アパートの小規模修繕（原状回復修繕）
アパートの小規模修繕は比較的軽度の修繕をいい、次のようなものがあります。
- 共用部分の照明の取り替えや掲示板の修繕
- 給湯器やエアコン交換
- クロスや床材の張り替え
- 障子、襖（ふすま）、網戸張り替え
- ハウスクリーニング
アパートの小規模修繕は各戸や共用部分における消耗設備の交換や補修が主で、アパートでの生活を良好に保つことが第一の目的です。第二目的が退去後の部屋のメンテナンスです。
入居中はテレビや冷蔵庫など、電気製品の後部壁面が黒ずんでしまったり、日差しによってクロスの変色やフローリングの色落ちが生じたりします。通常の生活をしていても生じるこのような劣化に対して次の入居者のために修繕を行います。入居中の劣化を回復する修繕を特に「原状回復修繕」と呼びます。
問題になりやすいのが、原状回復時の費用を誰が負担するのかです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、通常使用による劣化を回復するための修繕費は、入居者から受け取った家賃の中に含まれているとされます。
つまり、通常使用の劣化ならば、修繕費用を負担するのはオーナーです。ただしガイドラインによると、入居者が飲みこぼしを放置していたためにできたシミや、不注意で破損してしまった設備の修復などの費用は入居者に負担させることが可能です。
費用は修繕の内容により異なりますが、一般的に20万円未満の修繕が小規模修繕とされています。なお、退去時における原状回復費の負担が重いと考えるときは、事前の契約で退去者に費用の一部負担をさせることも可能です。ただし、入居時の賃貸借契約書に特約（負担）内容を明記し、明確に説明しなければなりません。入居者がその内容を理解していないと特約が無効となる可能性があるので注意します。
アパートの修繕予防
アパートの修繕予防とはその名のとおり、予防を目的とした修繕のことです。修繕予防には次のようなものが該当します。
- 外壁や屋根の検査
- 屋上防水
- シロアリ検査や防アリ対策
アパートの修繕予防の目的は、長期的な視野で修繕費を節約することです。目に見える劣化が生じる前の点検や、大規模修繕費用を低く抑えたり、実施する間隔を伸ばしたりできます。点検は無料で行えることもありますが、手間や人件費がかかるので基本的には有料と考えた方がいいでしょう。
大規模修繕でかかる費用相場と時期
大規模修繕のうちで最も一般的なのが躯体を雨風から守る外壁や屋根の塗装です。大規模修繕はかかる費用が大きいので注意が必要です。修繕工事の内容にもよりますが、数百万円単位の出費となるのが一般的です。修繕費の相場は次のとおり。
外壁塗装
- 修繕費 200～300万円程度
- 実施時期 10～15年ごと
屋根塗装
- 修繕費 100～200万円程度
- 実施時期 10～15年ごと
※60～100坪程度のアパートを想定
どちらの塗装も劣化が激しいと修繕費は多くかかります。実施時期を遅らせると劣化が激しくなり、結局は塗装費用が高くなる可能性が高いです。
また、性能が良い高グレードの塗料は価格が高くなります。塗料の性能にこだわりたい場合は、費用を多めに見積もりましょう。なお、2つの工事は足場の設置や高圧洗浄などの工程は共通ですので、同時に行うことで工事費用を節約することも可能です。
定期的なメンテナンスで劣化を防いだり、2つの工事を同時に行ったりすることで費用の節約はできますが、それでも安い金額ではありません。大規模修繕では修繕計画で実施時期と修繕費を見積もっておくことが重要です。修繕計画から積み立て額を逆算し、修繕費を準備していきましょう。
修繕費を経費計上するときはここに注意
修繕費はアパート経営の必要経費ですので、原則として支払った金額をそのまま経費として計上できます。しかし、なかには費用を分割して計上する「減価償却費」とする場合があります。どちらで計上すべきかは、次のように判定します。
- 修繕費
劣化の修復や、耐久性の維持を目的とした費用は修繕費です。例えば外壁塗装であれば、ひび割れやコーキングの補修、建物を維持するための塗装などです。費用が20万円未満、もしくは修繕の周期が3年未満であれば、修繕費として問題なく原則どおり全額を費用計上できます。
- 減価償却費
固定資産の使用可能期間を延長したり価値を高めたりする支出を「資本的支出」と呼びます。例えば外壁塗装であれば、外壁材の張り替えまで行うようなケースです。そのような場合は資産価値が高まるとされるため、国税庁で定められた「耐用年数」に合わせて、費用を分割して計上できます。
またそのほか、中小規模のアパート経営であれば「一括償却資産」「少額減価償却資産」の特例があります。
- 一括償却資産
取得価額が10万円以上20万円未満の資産（修繕）については、かかった費用を3年間にわたって減価償却することが可能です。3分の1ずつ費用計上していきます。
- 少額減価償却資産
修繕費が20万円を超えると「減価償却費」に該当する可能性がありますが、納税申告を青色申告で行っている法人であれば、修繕費は30万円未満まで一括で費用計上することが可能です。その年に全額修繕費を計上したい場合には助かります。
どの経費で処理をするかで税金も変わってくるため、正しく計上する必要があります。修繕費の計上について悩んでいるのであれば税理士に相談することをおすすめします。
アパートの修繕は物件価値を高める
小規模修繕はもちろんですが、費用が大きくなる大規模修繕については特に修繕計画が重要です。修繕予防で劣化を事前に察知し、不具合が表面化する前に修繕を行っていきたいものです。修繕予防と日常的な小規模修繕を丁寧に行うことで、適切な時期に大規模修繕が行えるのです。それによって修繕にかかるトータルの費用を抑えることもできるはずです。毎日のメンテナンスを大事にして長くアパートの物件価値を保っていきましょう。
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参考：
- アパート修繕費の相場と、さらに安く抑えるために知っておくべきポイント５つ｜不動産投資の教科書
- アパート経営の修繕費用の目安とは？重要な7つの修繕費と時期について｜マンション経営大学
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について｜国土交通省
- トラブルも多い賃貸マンションの修繕費｜工事や相場を知ろう｜イエウール
- 資本的支出を行った場合の減価償却｜国税庁
- 5408 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例｜国税庁
- アパートの修繕費を経費計上する際の注意点とは？｜東建コーポレーション